8月18日，南海区出台《关于开展“三券”推动全域土地综合整治的指导意见》后，佛山市自然资源局南海分局紧跟着发布了三券的核心制度，分别是《佛山市南海区地券实施管理暂行办法》《佛山市南海区房券实施管理暂行办法》《佛山市南海区绿券实施管理暂行办法》。随着这三份文件政策推出，进一步规范“三券”使用，加快实现各类用地腾挪和集中归并。
所谓的三券，指的是地券、房券和绿券。记者梳理以上的三份文件政策发现，三类券的创设各有亮点。其中，地券创设区级地券周转“指标池”，镇街可按拆旧复垦立项面积的50%向区级“指标池”申请周转指标先行建设，后续再通过腾退复垦产生指标后归还。
“通过腾退复垦产生的地券，可以根据自身需求，将建设用地指标、耕地数量指标、水田指标等拆分使用。”佛山市自然资源局南海分局相关负责人介绍，地券通过探索指标分离管理。
房券设置奖励制度，允许各镇街道按照物业清拆进度、及新增稳定耕地划入永久基本农田的情况，兑现给村（居）集体经济组织和实施主体。该制度可引导产业用地连片集聚、鼓励农用地连片整理。
那么，地券、房券、绿券如何获得？又有哪些操作细则？记者为你一一梳理。
地券操作细则
一、集体建设用地如何复垦？
1.集体建设用地申请复垦的，涉及使用权归农户所有的部分，须按照不少于项目区涉及总户数的50％进行入户民意调查，并且必须获得80％以上的调查对象同意，如涉及宅基地，须获得宅基地使用权人本人同意；
使用权归村（居）集体经济组织所有的部分，可采用会议审议表决形式（经村民会议三分之二以上到会人员通过或者三分之二以上成员代表同意）；取得复垦项目同意书后，由村（居）集体经济组织统一向所在镇（街道）提出复垦申请，明确复垦范围，同时按相关规定进行公示。
2.村（居）集体经济组织作为复垦主体时，复垦主体向所在镇（街道）自然资源部门提出复垦申请，各镇（街道）自然资源部门应在收到复垦申请资料之日起10个工作日内完成地块调查，符合复垦条件的由各镇（街道）编制复垦方案并报区自然资源部门。复垦主体为镇（街道）时，由各镇（街道）直接编制复垦方案报区自然资源部门。
3.区自然资源部门收到复垦方案后于5个工作日内提出修改意见，各镇（街道）自然资源部门按意见修改完善后以镇（街道）名义再次提交。
4.区自然资源部门出具批复后，将复垦方案通过政府门户网站、村（居）委会公告栏等媒介予以公告，公告期为7个自然日。
5.公告结束后，由复垦主体按方案开展复垦工作。复垦期限原则上为一年。
二、复垦地块如何验收？
1.项目竣工后，由各镇（街道）自然资源部门、区自然资源部门分别会同同级农业农村等部门，按照相关验收标准组织镇（街道）级初验和区级验收。初验合格的，各镇（街道）自然资源部门将初验结果进行公示，公示期为7个工作日。
2.集体建设用地复垦为农用地后，由原土地所有权人进行管理；国有建设用地复垦为农用地后，由所属镇（街道）进行管理。复垦后的土地不得用于非农建设使用，擅自建设或破坏种植条件的依法追究其法律责任。
三、产生的地券如何管理？
1.复垦项目验收合格，经省自然资源厅同意备案后产生地券。地券可以镇街内自用、区内镇街协商转让、区内公开交易。
2.区自然资源部门设立区级地券周转“指标池”，复垦项目通过立项审批后，各镇（街道）可根据项目建设实际情况向区自然资源部门申请地券周转指标，申请的地券周转指标面积不大于复垦项目立项面积的50%，区自然资源部门依据项目用地需求下达所需的地券周转指标。并严格按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。
3.仅产生地券的，地券原则上归复垦主体持有，由复垦主体按协议约定返还实施主体复垦成本或其他约定收益。
同一地块复垦，同时产生地券和房券的，实行两券不叠加发放原则，在权益不受损、收益可持续前提下，村（居）集体经济组织可优先选择房券，地券归政府持有，以补充产业保障房的用地指标和资金需求。
4.地券镇街内自用，由复垦地块所在镇（街道）与地券持有人协商，在优先保障复垦地块所在村（居）集体经济组织民生、公益类乡村振兴项目所需地券后，节余部分可以由所在镇（街道）以不低于保护价的价格购买地券用于镇（街道）内其他项目建设。
5.区内镇街协商转让地券的，应由地券持有人委托所在镇（街道）与意向购买镇（街道）进行协商，地券转让价格不应低于最低保护价，并在区自然资源部门见证下签订转让协议。转让协议未经见证的，区自然资源部门不予办理相应的用地指标调整。
6.地券公开交易，由区自然资源部门提供公开交易平台，根据市场供需情况参考广东省复垦指标网上交易平台规则或以拍卖方式组织公开交易。
7.通过区公开交易平台交易的地券设定最低保护价，最低保护价为通过复垦产生各项指标的叠加价格。建设用地指标450万元/公顷（30万元/亩），建设用地规模300万元/公顷（20万元/亩），耕地数量指标150万元/公顷（10万元/亩），水田指标450万元/公顷（30万元/亩）。地券交易最低保护价原则上根据上级文件和指标调剂市场行情三至五年调整一次，由区人民政府公布调整价格并自公布之日起计算。
四、地券如何使用？
1.地券使用须符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）等要求。申请的地券周转指标需严格用于申请地券周转指标时的拟建项目，不得闲置或挪作他用。
2.地券形成或交易成功后一年内，地券持有方应落实地券使用并组织办理用地手续。
3.允许多个项目或同一项目复垦地块产生的地券对应一个或多个地块使用，使用地块可以跨镇（街道）实施。开展复垦方案编制的同时，可以一并落实地券意向使用地块。
房券的操作细则
一、发放房券需要符合哪些条件？
1.集体经营性建设用地或国有划拨留用地地上物业已依法登记的；
2.集体经营性建设用地或国有划拨留用地地上物业未经依法登记但用地手续完善或土地已依法登记的；
3.用地手续完善或土地已依法登记但实地无地上物业的集体经营性建设用地或国有划拨留用地，现状为农用地除外；
4.未登记任何不动产权利但符合《佛山市南海区房地一体的农村宅基地和集体建设用地确权登记实施细则》集体建设用地及地上房屋确权登记的发证条件要求的集体经营性建设用地。
二、房券如何核定？
1.村（居）集体经济组织获得的房券兑现面积按以下规定执行：
（1）物业已登记的，按照物业面积的折算标准核算房券兑现面积。
（2）地上物业未经登记但用地手续完善或土地已依法登记的，按照地租折算房券兑现面积。
（3）用地手续完善或土地已依法登记但实地无地上物业的，参照第（2）款核算房券兑现面积。
（4）无证但符合总登记发证条件的，已有物业的参照第（1）款核算房券兑现面积，实地无物业的参照第（2）款核算房券兑现面积。
2.实施主体可获得的房券兑现面积按照实施成本折算。
三、房券核定有哪些程序？
1.确定意愿。各镇人民政府（街道办事处）与村（居）集体经济组织、实施主体签订腾退意向协议。
2.开具房券。各镇人民政府（街道办事处）根据腾退意向协议或验收确认函开具房券。
3.发放房券。实施主体取得验收确认函后，各镇人民政府（街道办事处）分别向村（居）集体经济组织和实施主体发放房券。
4.备案。各镇人民政府（街道办事处）应每季度将房券核发情况向区自然资源部门进行备案。
四、房券如何兑现及交易？
1.村（居）集体经济组织或其他实施主体凭房券可兑现相应面积的产业保障房，村（居）集体经济组织还可凭房券兑现过渡期租金收益。
2.兑现产业保障房需满足以下要求：
（1）原则上应在核发房券的镇（街道）行政区范围内兑现。如本镇（街道）产业保障房房源不足兑现的，各镇人民政府（街道办事处）可结合实际解决，或由区人民政府统筹跨镇街兑现工作。
（2）按房券载明的选房顺序号进行选房。
（3）村（居）集体经济组织或实施主体应按“面积近似”原则选定意向产业保障房。意向产业保障房总面积超过房券兑现面积的，可在扣除房券约定兑现面积后按面积差额补交差价，兑现更大面积的产业保障房；意向产业保障房总面积低于房券兑现面积的，可按面积差额向各镇人民政府（街道办事处）申领差价。
五、兑现产业保障房有哪些程序？
1.定期公布房源。区人民政府每年根据各镇人民政府（街道办事处）上报当年产业保障房竣工情况与兑现余量，公布产业保障房名单、位置、面积等信息。
2.提交申请。村（居）集体经济组织或实施主体向各镇人民政府（街道办事处）提交选房申请书，按全部申请人持有的房券载明的选房顺序号先后顺序选房，选定意向产业保障房后，向各镇人民政府（街道办事处）提交房券兑换申请。
3.审核并签订合同。各镇人民政府（街道办事处）审核通过后与村（居）集体经济组织或实施主体签订物业转让合同，办理产权变更登记手续，并于每季度报区自然资源部门备案。
六、 村（居）集体经济组织或实施主体自愿放弃兑现产业保障房的有哪些执行程序？
1.原则上村（居）集体经济组织或实施主体应在提交房券兑换申请前，向核发房券的各镇人民政府（街道办事处）申请领取一次性货币补偿，核销对应房券。
2.对村（居）集体经济组织（非实施主体）的补偿，按原物业或土地价值核算，不得低于腾退意向协议签订之日同地段类似房地产的市场价格，并应扣除已兑付的过渡期租金收益总额。原物业或土地的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构综合评估确定。
七、房券有哪些奖励制度？
1.结合物业清拆进度，可给予实施主体一定的奖励面积，计入房券兑现面积。
2.连片农用地整理中涉及新增稳定耕地划入永久基本农田的，可给予村（居）集体经济组织一定的奖励面积。
绿券的操作细则
一、申请绿券需要具备哪些条件？
1.最新的土地利用现状为建设用地，第三次全国国土调查现状为公园与绿地的除外；
2.复绿地块实地应有建筑物、构筑物或曾存在建筑物、构筑物的证明（村庄、工矿内部尚未利用的土地即空闲地可以作为复绿地块）；
3.土地权属清晰，无争议。
二、哪些建设用地不得纳入复绿地块？
1.中国传统村落、历史文化名村或其他属于保护范围内的建设用地；
2.正在立案查处的违法建设用地或权利依法受到限制的建设用地；
3.批而未用建设用地、临时建设用地；
4.其他不宜复绿的情形。
三、集体建设用地申请复绿的条件是什么？
集体建设用地申请复绿的，可采用会议审议表决形式（经二分之一具有选举权成员的二分之一或三分之二户代表的二分之一同意），如涉及宅基地，须获得宅基地使用权人本人同意。
四、复绿申请、复绿方案编制、批准及复绿实施有哪些程序？
1.各镇（街道）作为项目实施主体，统筹推进辖区范围内复绿工作。
（1）属于集体建设用地的，由村（居）集体经济组织向所在镇（街道）自然资源部门提出复绿申请，各镇（街道）自然资源部门应在收到复绿申请资料之日起10个工作日内完成地块调查，符合复绿条件的地块按要求编制复绿方案并报区自然资源部门。
（2）属于国有建设用地的，由所在镇（街道）直接编制复绿方案报区自然资源部门。
2.区自然资源部门收到复绿方案后于5个工作日内提出修改意见，由各镇（街道）自然资源部门修改完善后再次提交。
3.区自然资源部门出具批复后，由各镇（街道）组织并指导施工单位按方案开展复绿工作。资金预算、招投标、开工建设等程序按照相关规定进行。
五、复绿地块如何验收？
1.项目竣工后，由各镇（街道）自然资源部门、区自然资源部门分别会同同级相关部门，按照复绿方案以及一般工程验收规范等相关要求组织镇（街道）级初验和区级验收，可邀请土地所有权人一同参与验收工作，重点核查工程质量标准。
2.公示期内无异议或经复核异议消除的，由各镇（街道）自然资源部门向区自然资源部门提出验收申请。区级验收通过后，由区自然资源部门核发验收确认函，报区人民政府备案后，按照一定比例兑换新增建设用地指标奖励。
3.集体建设用地复绿后，由土地所有权人进行管理，国有建设用地复绿后，由所属镇（街道）进行管理。
4.区自然资源部门负责建立绿券管理台账，并实时在南海区全域土地综合整治项目管理系统更新和发布相关信息。
六、 绿券如何管理及使用？
1.绿券仅限于镇街内自用，不能公开交易及转让。绿券使用应优先保障区域内民生、公益类乡村振兴项目所需建设指标。
2.除民生、公益类项目外，绿券使用原则上需累积到2公顷（30亩）以上，并在政府指定的产业集聚区内一次性使用。绿券使用应当提供绿券证明，使用完后，区自然资源部门予以注销。
相关链接
如何产生地券？地券如何使用？一起来划重点啦！｜南海“三券”制度操作细则①
哪些用地可以申请房券？房券有什么奖励制度？速看！｜南海“三券”制度操作细则②
快来看！这些用地可以申请“绿券”｜南海“三券”制度操作细则③
文/珠江时报全媒体记者 黄婷 通讯员 孔娅